原问一：下半年必将大规模失业，以后大家都会过苦日子。没钱了，房价还会上涨吗，整体跌幅会不会超过百分之10，长期看房子是商品会涨。这次大规模失业后，房子上涨周期会推迟到几十年后吗等政府完全消化了这些泡沫吗?
答：房价只要跌幅超过1%，楼市就会放松调控，只要跌3%，就会马上出手救市，所以绝不会全面下跌10%的。跌10%，那么国家的经济应该处于崩盘状态。
疫情对国外的影响要比国内大。我国特别是外贸行业损失惨重，失业或者隐形失业率会大幅攀升，全国大部分三、四线以下楼市凉凉。一、二线城市的房产因为有避险功能，加之银行放水，等到这几个月疫情过去，局势逐渐企稳后，还有可能会上涨，不会推迟几十年。
楼市的泡沫消化并不复杂，让市面上50%左右的劣质老房子变成劣质资产，僵尸资产，这些房产自然就会消化数以万亿计的楼市泡沫。而新房、学区房，具有居住价值的优质板块的二手房，仍然会继续上涨。
原问二：博士你好，祥源城目前在高新区学区较好，但高新区采取引进名校策略，教育资源逐步均衡化，引进科大附中就是一重大举措，这样下去，祥源城的学区优势不会逐步丧失，加上小区品质一般，后期升值潜力会受到影响。盼复，谢谢。
答：影响肯定有，科大附中在高新区的布局，很可能改变高新区的教育格局。科大附中和梦园本部合作只是第一步，不排除后期将梦园西区纳入科大基础教育集团的可能性。蜀山50中，庐阳45中，包河48中，经开，瑶海38中，高新科大附中......
如果这样，祥源城在高新区的潜力学区，稀缺性消失，预期大打折扣，投资者的热情也会减弱。目前，祥源城地理位置、地铁、商业、公园配套在高新区仍然是数一数二的。目前成交价格2.2-2.3之间，今年应该还是能够维持8%-10%的涨幅，投资价值降低，祥源城的投资不宜再盲目追高。
追问：科大附中在天乐附近光华学校办学，房子有投资价值吗？
会有一波涨幅，特别是中小户型。
这种所谓的合作，只是给了一个预期，房产的最终价值还是要看实实在在的成绩。高新科大附中天乐片区，发展成熟，环境优美，容积率低，宜居宜学，有希望迎来第二春。不足是房龄老化，大户型居多，所以升值也会有天花板。房产投资暂时能获得的收益只是10-20%的预期溢价。超过这个涨幅，风险就会变大，利润空间收窄。
原问三:你好，博士。最近看了蘭园和保利和光尘樾，蘭园高层房源不多了，而且靠近包河大道。保利还没开盘现在可以定存了，保利只有小高层和洋房，蘭园好像6月份加推二期，我该怎么选择呢？
答：滨湖目前具有双地铁配套的新盘并不多(还有联投三期和宝能二期)。
蘭园和保利，我之前均分析过，兰园处于省府中轴，寸土寸金，未来能够获得的配套资源不可限量，是可以传代的资产。保利作为团购小区，央企大品牌，能够获得许多楼盘得不到的资源，可以参见匡河以外的保利香槟国际。
这两个盘目前最大的短板是学区，滨湖无学区，所有新盘都没有优质学区。滨湖的投资，是长线持有，投资一个未来。类似于10年前购买政务。关键是要选对位置，选好盘。
若在两个盘里挑一个，建议优先选择兰园，兰园以后的地铁规划，直达政务，高新，机场，环湖。如果预算充足，不建议兰园的靠高架楼栋，建议考虑兰园二期。
原问四：博士，您好！又来请教了，绿怡居东区91平的三室，有买家出万，请问这个价格卖是否便宜了，买家是商业贷款，时间较长，担心贷款期间有没有可能涨。
答：绿怡居目前市场成交价格1.69万左右，91平买家出万，单价元/平，是市场价，可以卖。
今年央行已经3次降准，目前银行资金比较充裕，房贷速度明显加快。商贷也可以办理加急，速度快的，2-3个月左右即可放款。
近期合肥的学区房有明显涨幅，绿怡居是回迁房，学区是50中南+绿怡居小学，学区没有什么溢价，近2年价格一直比较平稳，短期内不会大涨，r置换风险比较小。
原问五：博士，刚看了国贸景成和国贸天琴湾，比较推荐哪个？
答：国贸景城配套了永和路小学本部和45中森林城校区，有庐州公园加成，处于庐阳区顶级板块，确实有不少亮点，如果侧重自住，可以考虑。如果侧重投资，建议国贸天琴湾。国贸天琴湾但处于核心板块，有成熟的学区，在政务区属于比较优质的资产，升值率有保证。
追问：国贸天琴湾，大富鸿学府和联投书城综合排序怎么排，不考虑其他
答：因为大富鸿学府的价格还未确定，所以不好排序。按照年蜀山区的学区划分，大富鸿学府属于50中西+西园新村北校教育集团下的安大校区。算不上双本部，只能算单本部学区。50西单本部的价格，可以参看万科金域华府。
国贸天琴湾:顶级板块+优质学区+次新，
大富鸿学府:中档板块+优质学区+新房，
联投新安里:优质板块+未知学区+新房。
单单这么比，国贸天琴湾大富鸿学府联投新安里。如果联投不需要其它费用即可买到，联投总价低，价格有倒挂，联投是最佳投资标的。
原问六：博士您好，看了您对十大顶级学区房的分析，东区真的可以确定是顶级学区吗？如果从投资的角度来看，是东区的童话名苑等小户型还是花半里、博雅居的小户型更有价值呢？目前两者还是有一定差价的。
答：我分析学区房的侧重点是房价走势，而不单单是学校成绩。我通过对比合肥各个学校的成绩与周边房价数据，发现学校成绩好并不完全等同于高升值率。比如38中、庐阳中学、甚至48中本部单学区，学校对房价的拉动力没有想象中的那么强势。
另一方面，奥体小学、玫瑰园东区、甚至高新区实验中学、45中森林城校区，还没有出成绩，房产却被热捧，年升值率超过10%以上。这说明一个问题，市场对房子的认可，不光靠成绩。成绩只是一个因素，对板块的潜力，学校的潜力和发展前景也是需要重视一个因素。毕竟，投资投的不是过去，也不是现在，而是未来。特别是在房住不炒的大基调下，牛熊市大周期会被拉长，频繁换手的收益很容易被税费和银行利息吞噬。购房者做好长线持有的打算。
玫瑰园东校区建设档次很高，地理位置好，又和玫瑰园西同一个领导班子，如果小高中对玫瑰园掐尖，应该不会只掐尖玫瑰园西，东也会同样享受到这个特权。不能因为东区没出成绩，就全盘否定。
鉴于东尚未出成绩，所以西和东的小户型存在20-30万左右的差价。说明在东补涨到较高价位后，市场非常谨慎和理性。成熟学区房现在价格奇高，房源难寻，已经不是洼地。包括一些潜力比较大的准学区，没有绝对的能买与不能买，主要还是看性价比，之前50新分部周边小区、梦园西区周边小区我均做过推荐。
目前选择玫瑰园西还是东，建议优先选择西，如国耀花半里。前几天有一个万的房源，价格处于合理价位，可以
本文编辑：佚名
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